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    大时代!美国加息和贸易战让中国楼市紧张?

    学者刘璐 2018-03-25 13:07:12

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    图片来自于网络

    文:刘璐

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    但这次我们可能想多了。

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    北京时间3月22日凌晨,美联储宣布将联邦基金利率提高25个基点,至1.5%—1.75%区间。美联储当天公布的2018年全年加息次数仍是3次(之前业内普遍预期的是4次)。当天,美国三大股指小幅收跌,加息的市场影响似乎并不显著。一个重要的原因可能是该次加息已经被市场充分预期,所以并未引起太大的波澜。

    然而国内的房地产业内却对美国加息较为焦虑。笔者还记得在去年底,当美国宣布减税的时候,国内业内还有过“美国减税将重创中国楼市”的担忧。

    当越来越多的人们开始关心这些话题,说明国内居民的财经素养正在大幅提高。

    但这次我们可能想多了。

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    从美国减税说起。

    对于上次的美国减税,笔者做了这样的评论:

    对于国内楼市,不能说影响很大,也不能说完全没有影响,主要是看美国减税影响中国经济的力度。

    中国楼市受诸多因素影响,包括土地政策、房产政策、百姓理财渠道等等。同时,中国楼市的刚需型需求很强,国家宏观调控多年,包括从土地供应、资金来源、政策调控等多种工具和手段入手,作用才逐步显现。而我国的这些调控力度对国内楼市的影响都远大于美国减税这一政策。所以,美国减税对国内楼市的影响只会是逐渐的、间接的、很微弱的影响。

    但如果美国减税的影响很大,导致了对中国经济的影响,这才会可能波及到中国楼市。最直接的影响是我国贸易方面、国外投资等,然后才会逐步传到楼市。

    图片来自于网络

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    那么这一次的加息呢?

    也许在美国加息之后,人们最容易想到的影响就是中国国内的资金外流,特别是外资流出的问题。

    对于国内楼市来说,尚无直接证据表明外资在国内的房地产市场购买和囤积了天量的物业。当前国内楼市的购买主体仍然是中国居民。因而即使真的有外资抛售国内房产,其对市场价格的影响可能也是微乎其微的。

    此外,即使去年以来美联储已经5次加息,但是从名义上说,国内目前的利率水平仍然是高于美国的。所以本次美国加息究竟会引起多少中国国内的资金外流还不好说。

    我们探讨美国加息对于中国楼市的影响,还是要立足中国国内的实际情况来进行分析。这个问题其实比较复杂,笔者觉得要从三个方面来看,而这实际上是三个“不确定性”的问题。

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    首先,美国加息和中国加息之间的不确定性。

    这个不确定性是指中国是否加息以及加息的程度。虽然业内普遍预期中国加息是大概率事件,但截至目前央行尚未调整基准利率。

    实际上,去年以来中国对于美国加息的应对方式是非常巧妙的,被业内称作是“太极式化解”和“表态式跟进”。

    图片来自于网络

    本次美国加息之后,同样在北京时间3月22日当天,中国央行开展7天100亿元逆回购操作,中标利率上浮5个基点至2.55%。

    从2016年底到2018年初,美联储总共加息了5次,而中国央行逆回购中标利率共上调3次,中期借贷便利(MLF)价格上调了4次。一方面,逆回购是央行向市场上投放流动性的操作,属于一种公开市场操作业务。另一方面,上调逆回购中标利率又可以有利于增强公开市场操作利率对货币市场利率的传导作用。

    当前,中国央行的这种操作理解成一种“表态”,即让市场的参与方形成合理的利率预期,同时也有利于约束市场上的非理性融资行为,而这对于稳定宏观经济的杠杆率可起到一定的作用。

    业内也有把上调逆回购中标利率称作“软加息”的,但这毕竟不是实质上的加息。目前国内货币和金融市场上最大的悬念,也许就是中国央行是否会实质性地跟进,即上调基准利率。从去年以来,国内加息就已经有了传闻。在2015-2016年连续六次降息以后,当前如果出现“修复性”的加息也很正常。要知道,在2018年2月,国内物价指数CPI同比上涨2.9%,创下了近51个月以来的新高,而这让加息似乎就变得更为现实了。虽然当前中国货币政策的基调是“保持稳定”,但是各种因素显示,在2018年之内,特别是在下半年,我国实质性加息(即提高基准利率)的概率是很高的。

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    第二,中国加息和房贷利率之间的不确定性。

    值得一提的是,本次美国加息之后的“中国式加息”,压根儿就没有提及房贷市场。

    由于全面加息(此处指基准利率的上调)所涉及的面太大,将影响国民经济的所有行业,所以宏观政策对于加息的态度肯定是慎之又慎的。特别在经济的复苏期,基准利率的上调对实体经济有一定的副作用。

    然而利率上调对于抑制资产泡沫而言又是有帮助的。所以我们看到去年以来,就房贷而言实际上已经开始“定向加息”了。目前各大城市的房贷利率在基准利率的基础上不仅没有优惠,还普遍上调了15%左右。这样一算,国内的房贷利率在过去一年多的时间里,基本上上涨了20%-30%。

    有意思的是,这一轮国内房贷利率的上涨,并不是由于央行加息,而更多地是由于“加强监管”,和同期国内不断收紧的楼市调控政策关系密切。在2016年6月,国内房贷的平均利率跌破了4.50%,刷新历史低点。但是,从2017年3月份开始,国内金融行业进入强监管阶段,这使得房贷利率随之走高。迄今为止,房贷利率离历史低点已经上涨了100多个基点。

    当然,目前国内的房贷利率的水平一般在年化5%多一点,和历史高位的7%以上相比仍属温和水平,继续上调的空间还很大。可以预计,如果国内的基准利率上调几次,那么房贷利率重返6%以上甚至向着7%靠拢,是非??赡艿?。

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    第三,国内房贷利率对居民购房行为的影响传导作用在减弱。

    这是一个非常容易被忽视的问题。

    这其中的主要原因就是随着过去一年多的连续楼市调控,各大城市的首付比例已经大幅提高了。特别是对于二套房而言,不少城市的首付比例已经提高到了六到七成,这使得居民购房的实际贷款使用额度在大幅下降,自然受到房贷利率上调的影响就在减弱了。

    当然,如果购房者“凑首付”的钱来自于各种渠道的信贷资金,那么在资金面趋紧的大背景下肯定还是会受到影响的(对于一些全款购房的居民也适用本条)。当前,国家对信用贷、消费贷、房抵贷等各类信贷资金违规进入楼市的清查力度越来越大。这本身也是从宏观层面降低金融杠杆的一种举措。

    图片来自于网络

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    最后,说一下贸易战对国内楼市的影响。

    就和前面提到的美国减税以及加息一样,能够从贸易战马上想到其对国内楼市的影响,这说明现在国内购房者的国际化意识非常得高。

    然而贸易战在最初的交锋波次里首先影响的必然将是双方甚至多方的出口部门和进口部门。房产(包括土地)由于是“不可贸易”商品,因而并不会受到贸易战的直接影响。当然,如果贸易战走向深入,让中国的经济出现减速(比如GDP的增幅下降一定的幅度),那么收入减少的居民就会受到影响减少购房,于是楼市自然就会受到不利的影响。

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    不过,也还有一种可能性。如果这次的贸易战双方上纲上线地打凶了,让中国的外贸受到很大的影响,那也不排除为了“稳增长”而重启各种楼市刺激政策的可能性。虽然这和当前国内经济换挡转型的大背景有一些背离,但也可能成为一种无奈之举。在这种情况之下,贸易战则反而成了国内楼市的利好。难怪有读者朋友问笔者:贸易战开打了,是不是国内房价又要涨了?笔者在震惊之余,也不得不佩服这些读者朋友想得太深远了。

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    尾声:一点小结

    前面说了这么多,其实笔者想表达的是:不论是美国减税也好,还是贸易战也好,对国内楼市的影响都很间接。我们不能说完全没有影响,但是这个影响可能不会很大。

    这同样适用于美国加息。中国国内是否实质性地跟进加息,对楼市才是最为关键的影响因素。而且影响国内房价的影响因素确实太多了,即使国内真的加息了,如何传导到楼市上来也还将依赖于很多传导路径的有效性。

    图片来自于网络

    总的来说,美联储加息对中国楼市是一个偏利空的消息。特别是在国内很多城市从2016年以来房价都累积了较大上涨幅度的背景之下,市场上有任何的风吹草动,人们都会感到很紧张。

    去年底以来,中国央行虽然暂未加息,但是国内的融资成本已经出现了较为明显地上升。特别是进入2018年以来,在融资渠道不断收紧、非标打击力度加大的背景下,房企的融资难度已经越来越大了。本次美国加息之后,中国央行的“表态”,对市场的预期必然是会有影响的。有时,仅仅是对国内加息的预期就会带动资金的融资成本出现上涨。当然,国内还有部分房企能够利用各种渠道在海外融资(比如海外债),那么他们的感受就会更直接一些。

    毫无疑问,当前国际形势的大时代已经开启。对于国内的房地产行业而言,可以预见的是,楼市和房企的分化必然还将加剧。

    图片来自于网络

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    作者介绍:

    西南财经大学经济学院 副教授、博士生导师

    留美经济学博士

    长篇都市财经爱情小说《楼市与爱情》作者

    知名财经评论人

    企鹅号/头条号/新浪微博等:@学者刘璐

    微信订阅号:liulu_cd

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    本文仅代表作者个人观点。

    - 完-

    2018年3月25日

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