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    成都不断拍出高价地,限价还能持续多久?

    想住成都 2018-03-27 11:18:41

    天天计划人工在线计划 www.dfc214.club 本文由微信公众号<想住成都>原创

    上周土拍显示成都地价未降温,让人忍不住想掐一下限价的时间点……

    自3月以来,成都土地市场开启了正常的供应节奏。

    大多数购房者本以为在严格的限价和摇号政策下,地价会明显降温。但是,在3月21、22号的两次土拍中,高新区、龙泉驿区均拍出了较高地价,而后几天主城区还有9宗优质地块要上市,地价会持续高温吗?

    一号宗地楼面价13000元/㎡被中建三局竞得,无偿移交比例20%,实际楼面成本约17000元/㎡左右。

    二号宗地楼面价13000元/㎡被北京金隅竞得,无偿移交比例19%,实际楼面成本约17000元/㎡。

    正如大家所看到的,高新区新川板块两宗地块的实际成本地价差不多17000元/㎡,虽然17000元/㎡的楼面价不是成都土地的历史最高,但也会让人联想到,同一地价梯级的还有武侯区17160元/㎡的金茂地块,如今网传金茂府售价会在30000元/㎡以上。

    高价地,让刚需购房者感到恐慌。

    购房群铺天盖地的言论,“房价还要涨”,“房价至少25000元/㎡”,“赶快抓紧时间买房”。

    关于上周的土拍……

    在新川板块内,除了北京金隅在去年拿下一宗41%无偿移交的地块,楼面价12800元/㎡(实际楼面成本约22000元/㎡)外,另一宗高价地13900元/㎡(实际楼面价约17100元/㎡)由成都高投集团竞得。

    回顾土拍当日,两宗地块拍卖价格超过12500元/㎡时,其余开发商已经放弃举牌,仅剩中建三局和北京金隅竞价,直至价格熔断。意味着大部分开发商对市场是有风险预估的。

    对于中建三局来讲,去年在新川收购了342亩地块,就在1号地块旁,楼面价仅5000元/㎡。参考当年鲁能城在万年场拿地的案例,如果按照地块3-5年的开发销售周期,中建三局不存在任何亏损压力。

    而北京金隅,区域内最高价记录是自己创造的,只要不再创新高,都是在拉低自己的地价成本。

    当然,开发商高价拿地也有可能是出于战略需求、对市场的预期,或者能从资本市场获利。但是购买高价地一定是建立在开发商资金充足,能平安度过成都政策严控期的基础上。

    因为目前的市场环境,高价地选择正常入市势必要符合“限价”标准,盈利空间会进一步收窄甚至存在亏损的可能;选择推迟入市以时间换空间,意味着企业的资金链将备受考验。

    现在,或许是成都在“选择”哪些开发企业能留下的时候。

    限价不是长久之计,留给刚需机会是……?

    高价地VS限价房,这样的“矛盾”的状态如果不破除,城市市场供不应求的状态必然难以根本转变。

    那么,调控到底能延续到什么时候?

    猜 想 1:5年

    今年初,央媒发文:<告别周期,未来五年,调控都不会退出>。

    该文章核心观点:

    ①调控依旧,不会放松,未来五年内都不会退出,未来楼市还将依靠调控政策,进一步稳定房价。

    ②调控基本面不变的情况下,各城市要因城而作出改变,不再一刀切,开始差异化调控,限价、限购可能会适度放松。

    并且从宏观的层面来看,国家统计局发布的70个大中城市商品住宅价格数据。这一年全国重点一二线城市的房价一直在下降,也有可能成为调控放松的前置依据。

    猜 想 2:2~3年

    多数专家及开发企业均预测在2~3年,因为按照历史楼市调控惯例,每轮调控差不多都只维持了2~3年。

    猜 想 3:1年

    近日,有自媒体统计了成都目前市场上地价在8000元/㎡以下还未上市的住宅,差不多13万套,足够成都卖一年,这是最理想状态下的结果。

    未来大量高价地要申请预售,要解决高价地和限价的矛盾,或许只能从解除限价上做突破。

    回到“刚需机会”的话题,现在,首要问题仍然是?;じ招韫悍空?。

    目前,市场上摇号选房投资客比例偏高,刚需购房难,抱怨不断,刚需优先购房政策的出台,或许即将实现。

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