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    锐理土地|主城区5宗土地3月27日入市 实探356亩好地成色几何

    锐理数据 2018-03-26 09:57:39

    天天计划人工在线计划 www.dfc214.club 3月,成都的土地交易市场迎来旺季,3月27日的一场涉及5宗共计356亩土地将进行公开拍卖。尤为引人注目的是,这5宗土地均含住宅,且全部位于主城区地铁干道或环线附近,必将成为各家房企追逐的对象。

    3月27日5宗土地位置

    锐理在正式拍卖之前,对5宗土地进行了实地探访,为锐理网友带来第一手的土地信息。

    1号宗地

    1号宗地是本次土拍涉及的5宗土地中最小的,总面积10.85亩,容积率为3.0。

    1号宗地位置

    这宗土地的具体位置位于成华区建设路板块秀苑东路与首创天禧68项目之间,整体形状呈不规则的三角形。

    1号宗地内部

    从实地探访的情况看,该宗地已经打围,内部平整无建筑垃圾。宗地西侧的秀苑东路较窄,秀苑东路与电子科技大学校园隔河相望;宗地东侧的首创天禧68项目已经交房入住。

    1号宗地周边环境

    宗地南侧,另一宗面积更大的土地也已经打围,内部平整完成,在近期入市的可能性不小。

    宗地附近的建设路商圈人流量大,车流繁忙,周边商业氛围足。首创天禧68项目旁即是成都二环路,不管是自驾还是乘坐BRT出行都能够快速通达全城。

    该宗地的出让规则为“熔断2.0”,即在拍卖触及最高限价后进行抽签摇号,抽中者得。与此同时,拿地房企的义务也不得不注意,根据出让文件的要求,竞得人必须在这宗土地上配建不少于5780㎡(约占总建筑面积的25%)的返迁房,和2000㎡的配套建筑。

    在去年的土拍中,建设路一宗44.53亩的土地被中南地产拍下,成交楼面价为12900元/㎡。

    在建设路板块,招商中央华城项目上批次预售获批价格为1.3万元~1.4万元/㎡,引发了万人抢房。

    锐评:综上所述,1号宗地总体而居住和出行都较为便利,但是碍于总面积小、形状不规则和配建要求高也增加了拿地房企打造项目和获取利润的难度。不过,1.97亿元的起拍总价并不算高,总体风险不大。

    2号宗地

    2号宗地总面积26亩,容积率2.5。

    2号宗地位置

    2号宗地位于锦江区三圣乡板块,其东侧为人居东御佲家项目,西侧为华熙528项目,整体形状呈正方形。

    2号宗地内部

    实地探访可见,宗地已经打围,内部仍有大量建筑废料尚待清运。项目旁的人居东御佲家项目已经达到较高入住率,华熙528项目仍在施工中。另外,宗地东北,融创和绿地联合开发的融创玖樾台项目以及龙湖和首开联合开发的首开龙湖天璞项目也都正在施工中。

    正在施工的华熙528

    宗地旁的海棠路、牡丹街、银木街、椿树街都已经开通、投入使用,宗地距离最近的地铁站——2号线洪河站直线距离约1.5千米。

    据悉,川大华西第二医院锦江院区将在今年6月投入使用,优质医疗资源让三圣乡的居住体验又有所提高。

    该宗地的出让规则为“熔断+竞自持租赁用房面积+摇号抽签”,在达到最高限价之后续竞自持租赁用房面积,并有基础自持不低于15%的租赁用房的规定。在去年人居和中房在三圣乡获取人才公寓用地之后,这宗土地又让三圣乡板块增加了不少租赁用房。

    三圣乡板块已经一年多未有新的预售许可证发放了,目前区域内的二手房参考价约为1.7万元/㎡。

    锐评:这宗土地的起拍楼面价为9568元/㎡,起拍总价为4.14亿元,考虑到自持租赁用房的面积,用于销售部分的实际价格将更高。总体上看,2号宗地面积适中、形状规整、周边成熟,如果房企具备运营长租公寓的能力,在三圣乡这个热门板块拿下这宗土地是不错的选择。

    3号宗地

    3号宗地是本次土拍涉及的5宗土地中体量最大的一宗,总面积206.5亩,容积率2.6。

    3号宗地位置

    3号宗地位于武侯区武侯新城板块,西南侧为金花鞋材广场,西北侧紧靠武侯大道,东北侧与龙湖天宸、武侯首开·金茂府隔大件路相望,其东南侧则为中铁建·西派城和中粮地块。

    3号宗地内部

    实地探访3号宗地,目前整宗土地已经打围,其内部堆积大量建筑渣土,尚有道路工程在其中施工,总体上看,宗地形状较为规整。

    金花鞋材城

    宗地西南侧的金花鞋材广场内仍有部分商铺在营业,而更多的商铺已经关门撤出,预计该商场也将在不远的将来完成拆除。

    宗地附近道路,高端项目鳞次栉比

    在这宗土地附近,龙湖、首开·金茂、中粮、中铁建等大型房企开发的高端项目云集,部分已经有所呈现。另外,锐理还注意到,目前这些高端项目都整齐地排列在大件路两侧,这条道路的整体环境已经得到了优化,与周边区域形成了鲜明的对比,武侯新城的高端居住区已经初见端倪。

    3号宗地的起拍楼面价为8500元/㎡,起拍总价达到30.47亿元。这宗体量超过200亩的土地在拍卖规则上限制不多,仅采用“熔断2.0”模式,但是仍规定拿地企业必须自持不低于50%的商业物业,也就是说,这宗土地的竞得者至少要留出近13万㎡的商业物业自己运营,这就设置了一道门槛,将综合实力不足的房企拒之门外。

    该区域内上批次获得预售许可证的项目为中铁建·西派城,预售获批均价约1.5万元/㎡。

    锐评:总的来说,3号宗地面积大、位于热门区域、规则限制小,虽然有商业自持限制,但是对于拥有较强商业运营能力的房企来说不是问题,引入合作者股权开发也是可选项。锐理认为这宗土地在本场土拍中将是最有看点的一宗。

    4号宗地

    4号宗地是3月27日拍卖的5宗土地中最靠北的一宗,总面积56亩,容积率2.5。

    4号宗地位置

    4号宗地的具体位置是金牛区凤凰山板块,位于成都正北三环路和王贾路的交界处。

    4号宗地内部

    实地探访4号宗地,其内部较为平整,目前是一处临时停车场,附近的三环路、王贾路均正常通车。宗地旁边缺少商业设施,必须依赖东侧约500米的绿地世纪城项目的社区商业才能够满足日常生活。

    绿地世纪城

    宗地距离地铁1号线韦家碾站的直线距离约1公里,3月底,该地铁站已经投入使用。宗地附近的一所幼儿园和梧桐小学的新校园已经建设完毕,可能在近期投入使用。

    梧桐小学校园

    4号宗地的起拍楼面价为9000元/㎡,起拍总价8.4亿元。起拍价较高的同时,这宗土地也有其他要求,首先,拿地房企必须在宗地外配建一所幼儿园,并承担无偿移交总建筑面积15%的租赁住房;第二,该宗地在拍卖时采用“限价+竞无偿移交租赁住房”的规则,这对于拿地房企来说是不得不考虑的因素。

    锐评:综上,4号宗地在交通方面较为优越,但是周边配套不足等缺陷也较为明显,联系到无偿移交租赁住房的要求,这宗土地对于房企的吸引力在5宗土地中较为靠后。

    5号宗地

    5号宗地总面积57.5亩,容积率3.3。

    5号宗地位置

    5号宗地位于金牛区茶店子板块子云路和茶店子路交界处,从实地探查的情况看,宗地已经打围,内部已完成平整,有建筑垃圾尚待清运。

    5号宗地内部

    宗地东南侧约300米即是已经开通运营的地铁7号线茶店子地铁站C口,周边的道路中,茶店子路行车通常,子云路仍在建设之中。

    地铁茶店子站

    在宗地东南处,由龙湖地产和首开地产联合开发的紫宸项目正在施工中,部分楼栋已经完全呈现,也将为这宗土地带来较为丰富的商业配套。

    首开·龙湖紫宸项目正在施工

    值得注意的是,在5号宗地与茶店子路相隔的另一边,金牛区的市政公园也在同步的施工之中,在建设完毕之后,整个区域的自然环境将焕然一新。

    正在施工的公园

    5号宗地起拍楼面价为8983元/㎡,起拍总价11.35亿元。除了要求在宗地外配建一所幼儿园之外,并没有更苛刻的公建配套要求。在拍卖时,这宗土地也采用“熔断2.0”规则,可以说对于开发商来说相当友好。

    目前,宗地周边二手房参考价约1.6万元/㎡。

    锐评:综上,锐理认为5号宗地面积适中、土地规整、交通条件极好、周边环境和配套齐备且对拿地房企限制较小,在5宗土地中的竞争力靠前,可能是诸家房企最为关注的一宗土地。

    编辑 | 图之

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